No intricado universo do direito imobiliário, a regularização de propriedades é uma jornada vital, porém frequentemente encarada como um labirinto repleto de complexidades e custos proibitivos. A legalização de propriedades e a resolução de disputas de posse são desafios que assombram muitos proprietários e investidores.

Contudo, em meio a esse cenário desafiador, emerge uma luz no fim do túnel: a Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Esta medida inovadora promete revolucionar a maneira como lidamos com as transações imobiliárias, oferecendo uma alternativa mais rápida e eficiente para resolver impasses entre compradores e vendedores de imóveis.

O Provimento nº 150 do CNJ trouxe consigo a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis. Essa mudança fundamental está tornando o processo de regularização imobiliária mais ágil e eficiente do que nunca. O que antes poderia se estender por meses em um processo judicial, agora se resume a alguns dias.

Neste artigo, mergulharemos nas águas turbulentas da regularização imobiliária, explorando os desafios enfrentados pelos proprietários e as soluções oferecidas pela Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Prepare-se para desvendar conosco esse labirinto e descobrir como essa medida está redefinindo as fronteiras do direito imobiliário.

Mas afinal, o que é Adjudicação Compulsória?

Imagine-se na seguinte situação: você celebrou com a outra parte um contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel. Pagaria um determinado valor em parcelas iguais e sucessivas até que se cumprisse o acordo. O compromitente vendedor, após o cumprimento, deveria transferir sua propriedade por meio de Escritura Pública levada ao cartório de Registro de Imóveis.

No entanto, surge um obstáculo inesperado: o vendedor se recusa a transferir a propriedade. Frustrante, não é? É aqui que entra em cena a adjudicação compulsória, um instrumento jurídico poderoso que protege os direitos do comprador.

Este instituto, regulamentado pelo artigo 1.418 do Código Civil e pelos artigos 16 e seguintes do Decreto Lei nº 58/1937, garante ao compromissário comprador o direito de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação, ou seja, a transferência do imóvel para sua propriedade.

Contudo, percebendo a necessidade de introduzir sistemas eletrônicos ao Registro Público para tornar o acesso aos cartórios mais célere e efetivo, em 27 de junho de 2022 foi promulgada a Lei nº 14.382, que dispunha sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp).

Em suma, essa nova Lei modernizou e simplificou procedimentos relativos aos registros públicos e atos e negócios jurídicos. Dentre as novidades, incluiu-se na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) a possibilidade de se proceder à adjudicação compulsória pela via extrajudicial, ou seja, poderá ser efetivada diretamente no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.

Dito isso, a fim de desjudicializar e regulamentar a novidade, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ, por meio do Provimento nº 150 de 11/09/2023, estabeleceu regras para o processo de adjudicação compulsória extrajudicial. Este provimento foi uma resposta crucial para simplificar e agilizar a resolução de conflitos no âmbito imobiliário, oferecendo uma via eficiente para garantir os direitos dos compradores.

Benefícios da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Dentro da complexidade acerca da regularização imobiliária, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial surge como uma poderosa ferramenta de libertação. Imagine conseguir a escritura definitiva sem se afundar em um labirinto judicial demorado e dispendioso. Este procedimento não apenas simplifica a regularização, mas também desvenda um novo horizonte de eficiência e economia para todas as partes envolvidas.

Os benefícios da Adjudicação Compulsória Extrajudicial são vastos e multifacetados, abrangendo:

Solução rápida: O artigo 187 da LRP (6.015/73) e o provimento nº 15/2023 do CNJ garantem o registro, dentro do prazo de 10 dias úteis.

Redução de custos: Redução de custos com audiências, produção de provas e demais custas judiciarias são substituídas pelos emolumentos relativos à transferência direta.

Segurança jurídica: A escrituração e registro na matrícula do imóvel são formas de garantir a segurança jurídica e publicidade das transações imobiliárias.

Estabilidade nas transações imobiliárias: Este procedimento contribui para a estabilidade nas transações imobiliárias, garantindo que as transações sejam concluídas de maneira eficiente e sem complicações.

Desenvolvimento de mercado: Ao facilitar a regularização imobiliária, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial contribui para um ambiente mais favorável ao desenvolvimento do mercado imobiliário.

Garantia de resolução: O atendimento personalizado nas Serventias garantirá a análise do caso concreto e fundamentação de eventuais pendências e indicarão o passo a passo para a resolução.

Em suma, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial é uma ferramenta valiosa que beneficia compradores e vendedores de imóveis, promovendo um ambiente mais seguro, eficiente e acessível para a regularização imobiliária. Com sua implementação, podemos vislumbrar um futuro em que a regularização imobiliária seja menos complexa e mais acessível para todos os envolvidos.

Passo a passo para a regularização

O Provimento nº 150 do CNJ estabeleceu as diretrizes para o registro da adjudicação compulsória extrajudicial na matrícula do imóvel. Para esse fim, é essencial atender aos seguintes requisitos:

Preliminares

Antes de iniciar a análise pelo Registro de Imóveis competente, é crucial atender a alguns pontos básicos:

Prova: Ter em mãos o instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou de sucessão, quando aplicável e prova de quitação e de descumprimento do compromitente vendedor;

Patrono: contar com assistência de advogado;

Registro imobiliário: o imóvel precisa estar matriculado e em nome do compromitente vendedor;

Ata notarial: providenciar uma ata notarial lavrada pelo Tabelionato de Notas escolhido.

Ata Notarial

Com base no artigo 384 do Código Civil, a ata notarial é um documento público que certifica a realidade de um fato, conferindo segurança jurídica. Antes de redigir a ata notarial, o Tabelião orientará sobre a viabilidade da adjudicação compulsória extrajudicial. Esta ata deve conter:

Qualificação: identificação do imóvel, nome e qualificação do compromissário comprador conforme o contrato de promessa;

Preço: comprovação do pagamento do preço e valor venal do imóvel;

Ressalvas: detalhes do descumprimento por parte do vendedor e de que esse documento não transfere a propriedade;

Registro de Imóveis

Com esses documentos em mãos, incluindo a ata notarial, o advogado elaborará um requerimento conforme o artigo 440-L do provimento nº 150 do CNJ, que será analisado pelo registrador.

Notificação

Após o aceite do requerimento, o Registrador notificará o vendedor para que, em 15 dias úteis, se manifeste sobre a adjudicação. Há quatro possibilidades:

Concordância com a transmissão: lavrar a escritura pública de compra e venda;

Permanecer inerte: deixa correr o andamento do processo;

Impugnação: apresentando suas razões em 15 dias úteis, levando a uma análise do Registrador.

Não localizar o requerido: caso em que a notificação se procederá por edital às expensas do requerente, que será publicada por duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico.

Qualificação e Registro

Se não houver impugnação ou esta for rejeitada, ou ainda em caso de anuência ou inércia do vendedor, o Registrador poderá:

Emitir nota devolutiva para suprir eventuais exigências

nesse caso o requerente poderá suprir a exigência e cumpri-la ou, caso não se conforme requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. Assim, o juízo poderá julgar procedente (o título não poderá ser registrado) ou improcedente (o título poderá ser registrado).

Deferirá o pedido

entenderá que os documentos estão em conformidade e aptos para registro, devendo apresentar o devido recolhimento do imposto de transmissão inter-vivos.

Registro

O Oficial de Registro de Imóveis lançará na matrícula a transmissão da propriedade, tornando o requerente o novo proprietário, conforme o artigo 1.227 do Código Civil.

 

 

Conclusão

Como vimos, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial representa uma ferramenta poderosa no contexto da regularização imobiliária, simplificando processos e garantindo a efetivação dos direitos dos envolvidos. Através do Provimento nº 150 do CNJ e da legislação pertinente, delineou-se um caminho claro e prático para a resolução de impasses relacionados à transferência de propriedade imobiliária.

A implementação desse procedimento proporciona um ambiente mais seguro, ágil e acessível para compradores e vendedores de imóveis, reduzindo a burocracia e os custos associados aos litígios judiciais.

Com a devida observância dos requisitos e procedimentos estabelecidos, a adjudicação compulsória extrajudicial oferece uma alternativa eficiente e transparente para a regularização imobiliária, contribuindo para a segurança jurídica e para a agilidade nas transações do mercado imobiliário.

Essa abordagem simplificada e acessível promete um futuro em que a regularização imobiliária seja menos onerosa, mais ágil e acessível para todos os envolvidos, fortalecendo a confiança e a estabilidade no setor.

Não deixe que a burocracia impeça a regularização do seu imóvel. A Adjudicação Compulsória Extrajudicial oferece uma solução viável e eficiente. A assessoria jurídica além de ser um requisito obrigatório para a regularização por meio da adjudicação compulsória, é essencial que os serviços jurídicos sejam patrocinados por advogado especializado tornando mais célere e segura sua regularização.